Hintergrundgespräch mit Notar Dr. Johannes Egel aus Feldkirch.
Viele der Gäste des Montafon kommen Jahre oder gar Jahrzehnte ins Tal. Sie haben sich in das Montafon verliebt (wen wunderts? 😉) und hier häufig auch Anschluss gefunden und sei es nur, dass sie ein herzliches und persönliches Verhältnis zu ihren Gastgebern im Hotel oder der Ferienwohnung aufgebaut haben. Was liegt also näher, als darüber nachzudenken, sich hier ein Domizil zu erwerben? Entweder als Feriendomizil zur zeitweisen Nutzung oder gar als Hauptwohnsitz, um komplett ins Montafon zu übersiedeln? Dann stellt sich sofort die Frage: Ist das möglich? Wenn ja, für wen und für welche Objekte?
Ein zentrale Vorschriftensammlung dazu ist das Grundverkehrsgesetz des Landes Vorarlberg, das den Erwerb von Grundstücken in Vorarlberg regelt. Ziel des Gesetzes ist zum einen, „kalte Betten“ zu vermeiden, also Betten, die nur hin und wieder für Ferienzwecke genutzt werden und in zu großer Zahl der Infrastruktur der Gemeinde schaden würden, zum anderen der Schutz des landwirtschaftlichen Bodens und dessen Erhalt für die Landwirtschaft.
Die Vorschriften an sich – und die praktische Handhabung noch viel mehr – sind sehr kompliziert. Darum haben wir uns dazu mit einem Experten unterhalten. Dr. Johannes Egel ist öffentlicher Notar in Feldkirch und hat schon zu sehr vielen Aspekten im Grundverkehr beraten und auch verwaltungsgerichtlich zur Entscheidung gebracht.
Für den Erwerb muss man folgende Sachverhalte unterscheiden, erklärt uns Johannes als erstes: Zunächst ist wichtig, wer das Objekt erwirbt, dann kommt es darauf an, um was für ein Objekt es sich handelt, also wie dessen Nutzungswidmung ist und letztlich muss die angedachte Nutzung zu dieser Widmung passen.
Titelbild Maisäß. (Foto: Manfred Schlatter)
Notar Dr. Johannes Egel (Öffentliche Notare Dr. Malin, Dr. Egel und Partner aus Feldkirch)
Unterscheidung zwischen Personengruppen
Relevant ist zunächst der Unterschied zwischen EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger, letztere also zum Beispiel Schweizer Staatsbürger, erläutert Johannes. EU-Bürger werden alle gleich behandelt, unabhängig davon, ob sie Montafoner sind, Vorarlberg, Österreicher, Deutsche, Holländer oder woher aus der EU auch immer. Denn für diese gelten die Grundfreiheiten des EU-Vertrages, sie können also Grund erwerben, wohnen und ihren Beruf ausüben, wo immer sie in der EU das tun wollen. Somit werden sie in § 3 Grundverkehrsgesetz (GrVG) den Inländern gleichgestellt.
Für Nicht-EU-Bürger gilt dies nicht und sie werden als Ausländer behandelt. Solche benötigen beim Grunderwerb eine Genehmigung (§§ 7, 8 GrVG), die unter anderem voraussetzt, dass ein kulturelles, volkswirtschaftliches oder soziales Interesse am Erwerb durch den Ausländer besteht. Also viele unbestimmte Rechtsbegriffe, welche am Ende der genehmigenden Behörde, das ist die Grundverkehrslandeskommission, ein weites Ermessen einräumt, sagt Johannes. Sonderregelungen gelten aber für Schweizer Staatsbürger, die z.B. Liegenschaften erwerben dürfen, wenn sie ihren Hauptwohnsitz in das Kaufobjekt verlegen.
Eine weitere wichtige Unterscheidung ist, ob es sich bei den Erwerbern um Landwirte handelt oder nicht. Landwirte sind beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken bessergestellt als Nicht-Landwirte.
Objekt und dessen Widmung
In Österreich sind Grundstücke und Immobilien gewidmet. Je nach Widmung können und müssen sie genutzt werden, führt uns Johannes in die schwierige Materie ein. Für unsere Betrachtung hier sind vor allem Zweitwohnsitz-Widmungen und landwirtschaftliche Widmungen von Bedeutung. Liegt eine Zweitwohnsitzwidmung nicht vor, darf die Immobilie nur als Erstwohnsitz genutzt werden.
Zweitwohnsitzwidmungen sind Widmungen zu Ferienzwecken. Das bedeutet, dass die Wohnung oder das Gebäude insgesamt zu Ferienzwecken genutzt werden darf. Ferienzwecke liegen dann vor, wenn der Nutzer seinen Erstwohnsitz an einem anderen Ort hat. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies ein anderer Ort in Österreich oder einem anderen EU-Land ist, die rechtliche Behandlung ist identisch. Hat das begehrte Objekt also eine Zweitwohnsitzwidmung, ist der Erwerb für EU-Bürger unproblematisch möglich. Nachteil wird meist sein, dass ein solche Objekt 30-50% über dem vergleichbaren Preis für Objekte gehandelt werden, die keine Zweitwohnsitzwidmung haben. Denn eine solche wird von den Gemeinden nur noch selten oder gar nicht mehr erteilt.
Erstwohnsitz ist ein solcher, an dem wirklich der Lebensmittelpunkt der Person ist. Die steuerlich relevante 180-Tage Regelung hat damit nichts zu tun, sondern ist nur ein Indiz für den Erstwohnsitz. Lebensmittelpunkt bedeutet, dass von hier aus das Leben der Person stattfindet, also in Urlaub von dort gefahren wird, zur Arbeit gegangen und die täglichen Verrichtungen wie Wäsche waschen, kochen etc. dort erledigt werden. In der Praxis muss also wirklich in dieser Immobilie gelebt werden, die zeitweise Nutzung, auch wenn diese an vielen Tagen im Jahr stattfinden sollte, reicht nicht aus. Solche Objekte können (nur von EU-Bürgern) nur dann gekauft werden, wenn wirklich an diesen Ort umgezogen werden soll. Umgehungsversuche werden von den Behörden kontrolliert, warnt Johannes, am Ende kann neben einem Bußgeld der Verkauf des Objektes erzwungen werden.
Eine erstwohnsitzgerechte Nutzung ist allerdings auch dann möglich, wenn die Immobilie an ständig wechselnde Gäste vermietet wird. Denn so funktionieren ja auch die meisten Ferienwohnungen der Einheimischen, die an (wechselnde!) Gäste vermietet werden. Dies sind keine „kalten“ Betten, sind doch die Ferienwohnungen – zumindest – während der Saison, größtenteils belegt und spülen der Gemeinde Gästetaxe und Tourismusabgabe in die Kasse. Die Eigennutzung ist in solchen Fällen aber stark eingeschränkt, außerdem muss nach den Vorschriften des Raumplanungsrechts eine Vor-Ort-Betreuung der Gäste zur Sicherstellung der Qualität des Tourismus gegeben sein.
Von einigen Gemeinden wird auch ein Mittelweg gefahren, so werden manche Objekte so gewidmet, dass eine Vermietung an wechselnde Gäste vorgeschrieben wird, der Eigentümer aber das Recht hat, an z.B. 4 oder 6 Wochen im Jahr das Objekt selbst zu nutzen. Das ist häufig in Investorenimmobilien der Fall, bei denen ein zentraler Betreiber die Vermietung vornimmt.
Landwirtschaftliche Grundstücke und Immobilien unterliegen noch schärferen Vorschriften. Hier reicht auch die Absicht der Nutzung als Erstwohnsitz nicht aus, vielmehr muss in der Regel der Erwerber selbst Landwirt sein. Und zwar Landwirt im Sinne des Grundverkehrsrechts. Das bedeutet theoretische und praktische Kenntnisse und Erfahrungen, die sich ein Nicht-Landwirt kaum zulegen kann, die Hürden liegen hier extrem hoch.
Landwirtschaftlich gewidmete Objekte können zwar an Nicht-Landwirte verkauft werden, es muss aber ein spezielles Verfahren durchlaufen werden. Grob läuft das so, erklärt Johannes, dass die Verkaufsabsicht an der Gemeinde für 1 Monat angeschlagen werden muss. Meldet sich daraufhin ein Landwirt, welcher das Objekt für seine Landwirtschaft beansprucht, wird der Verkauf von den Grundverkehrskommissionen der Gemeinde und des Landes untersagt. Das bedeutet nicht, dass der Landwirt ein Vorkaufsrecht hat. Der Verkäufer muss das Objekt nicht an den Landwirt verkaufen. Dennoch kann er es auch nicht an den potentiellen Käufer verkaufen, der nicht Landwirt ist. Eine unschöne Pattsituation, der häufig jahrelange (Rechts-)Streitigkeiten folgen.
Fazit
Eine Immobilie oder ein Grundstück im Montafon kann dann ohne Probleme erworben werden, wenn EU-Bürger ein nicht landwirtschaftlich gewidmetes Objekt kaufen und entweder direkt selbst ins Montafon ihren Lebensmittelpunkt verlegen oder ein Objekt als Zweitwohnsitz nutzen und kaufen, das eine entsprechende Widmung hat.
Nicht umsonst ist das GrVG eines der Gesetze in Vorarlberg, aus dem die meisten Streitigkeiten entspringen im Land. Daher empfiehlt es sich in allen Fällen, in denen keiner der im vorigen Absatz beschrieben Fälle vorliegt, frühzeitig einen Berater einzuschalten, um nicht Zeit und Geld für ein Projekt zu verschwenden, das am Ende vielleicht zum Scheitern verurteilt ist. Sobald eine Feriennutzung in einem nicht entsprechend gewidmeten Objekt beabsichtigt oder ein landwirtschaftlicher Grund betroffen ist, wird die Angelegenheit kompliziert. Das Ziel ist erreichbar, aber der Weg dahin kann sehr steinig sein.
